【新聞稿】為青年租屋族減壓! 應修法降低租屋負擔,保障租屋權利

0
44
公民行動影音紀錄資料庫

文/崔媽媽基金會

2017年立法院三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》(後簡稱租賃條例),希冀改善租賃契約關係保障不足、糾紛處理不易、專業管理缺乏、資訊不對稱等租屋問題。不過,綜觀條文內容,仍偏重於包租代管服務產業扶植,對於權利義務、糾紛處理和資訊透明等改革目標並未顯著突破。

《租賃條例》立法至今已逾四年,租屋族的居住品質仍有提升空間,揆諸台灣近年租屋市場發展與崔媽媽第一線服務經驗,糾紛處理管道與效能仍有許多待改進檢討之處,而近年房價持續上漲,連帶造成房租負擔亦水漲船高。

根據永慶房屋(2015)調查,台北市首次購屋的年齡已突破40歲,新北市則來到38歲,租屋已經成為青年的重要居住選項,而不再是早年「買房前的短暫過渡」。因此,合理降低租屋族負擔,並在制度上保障其權益,使租屋成為更加穩定、合理的居住選項,攸關民眾居住權益甚鉅。

準此,崔媽媽基金會、OURs都市改革組織與巢運共同邀請民進黨江永昌委員與吳玉琴委員、民眾黨張其祿委員與蔡壁如委員、時代力量王婉諭委員、國民黨吳怡玎委員等跨黨派委員,於今(3/10)日一同召開記者會,提出民間版修法意見說明(完整版請掃右側QR CODE),並呼籲內政部正視租屋族困境,提出讓租屋族有感的修法版本。

租金抵扣要有感,應改列「特別扣除額」並增加額度

根據主計處發布的2021年12月租金指數,再創歷史新高來到105.01,且已連續131個月不跌,居高不下的租金對民眾造成的壓力極大。但與此同時,雖然房客制度上可以列舉一年12萬的租金支出扣抵綜所稅,實務上使用率卻極低。

根據「住宅狀況抽樣調查」推估,2019年台灣約有1,006,364戶租屋族,為民眾非常重要的居住選項。但108年賦稅署統計有申報「租金支出扣抵綜所稅」的納稅戶卻僅約2.7萬戶,其使用率如此低落,除了房東拒絕外,更主要是租屋族多採「標準扣除額」申報綜所稅,列舉扣除完全缺乏誘因。

以居住負擔最為沉重的青年家庭而言,若其並未撫養子女,配偶合併申報綜所稅時,採列舉租金支出需繳的稅金甚至比標準扣除額更多,約較標準扣除額高出2,400元(見附件表1);而即便其撫養子女,採列舉租金支出竟與標準扣除額所需繳納的稅金相同(見附件表2)。

除此之外,隨著租金負擔日益沉重,當前租金支出已與2001年初訂定的12萬水準有巨幅的差異。根據主計處2020年資料,全台家戶年平均租金支出約為18萬元,月支出約為1.5萬;內政部2020年公布第二期社會住宅包租代管計畫,台北市平均月租金則約為2萬,而實際市場租金應當更高。整體而言,若租金支出改為「特別扣除額」,並將其抵扣額提高至30萬元,前述未撫養子女的家庭可省下9,700~12,100元稅金,有撫養子女的家庭也可省下12,400元稅金,對於難以購屋且承擔高昂租金負擔的青年家庭,實不無小補。

因此為實際減輕租屋族負擔,民間版本具體建議如下:

  1. 將住宅租金以「特別扣除額」認列,讓租屋族更有意願申報租金抵扣。
  2. 將扣除數額調升,以30萬元(每月25,000)為上限認列扣繳額度,以符合當前租屋市場實際價位水準。

租屋權益納消保,不平等租約可開罰,申訴調解更有效

現行《租賃條例》針對住宅租賃爭議有兩大問題。首先是政府雖公布〈住宅租賃契約應約定及不得約定事項〉規範部分不平等租約無效,但由於沒有罰則,實際形同道德勸說;其次是《租賃條例》雖提供免費的租屋糾紛調處機制,但負責調處的地政機關過去多為處理土地糾紛,其程序、委員選派均較為曠日廢時,使用更是乏人問津。根據台北市統計資料,租賃條例立法後至今,「房屋租用爭議」項目做成調處結果的數量為零,毫無效果可言。

相對於無效的調處機制,實務上「調解」是租賃雙方遇到糾紛時,更常尋求的處理途徑。其中由於消保處函釋認為若房東「反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者」即為《消保法》所認定的「企業經營者」,因此房客除了法院、地方政府等調解外,亦得以適用「消費者保護法」的調解機制。

面對上述兩大問題,首先若房東被視為「企業經營者」並納入《消保法》體系後,即可適用〈房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項〉,若有違反亦適用《消保法》之罰則,以打擊不平等租約;其次,「消費者保護法」的調解機制因為在受理、申訴階段會有行政機關的公文書通知,民眾戒慎、積極處理的意願也較高,因此多數案件在進入調解前即可處理完成,實務上是最具時效性、便民性、有效性的糾紛處理管道。

但函釋仍有政策不確定性與目前房東難以受到保障等問題,為改善政策不確定性,並讓雙方的權益懲處對等,民間版本具體建議如下:

  1. 將函釋說明見解直接立法於租賃條例當中,讓多數房東明確受《消保法》規範,減少政策不確定性,並適用相關罰則規範打擊不平等租約。
  2. 為確保租賃雙方調解管道的公平性,將租賃條例原有的地政調處機制刪除,並明文準用《消保法》申訴、調解之相關規定,讓房東也可透過消費者調解管理申訴糾紛。

附件

表1:以配偶合併申報,無扶養,總收入104萬/年,租金支出30萬/年為例

 
使用標準

扣除額
使用列舉

扣除額12萬
租金支出改為特別扣除額30萬

所得總額
1,040,000
1,040,000
1,040,000

薪資扣除額
414,000
414,000
414,000

免稅額
184,000 
184,000 
184,000 

標準扣除額
248,000 

248,000 

列舉扣除額
租金支出
 
120,000 
 

人身保險費-健保費
 
15,276 
 

若有租金特扣
 
 
300,000 

基本生活費
基本生活費總額<免稅額+標準/列舉扣除額 62,424 基本生活費總額<免稅額+標準/列舉扣除額 所得淨額 194,000  290,000  -106,000  應納(退)稅額 9,700 
12,100 

【說明】夫妻若列舉12萬的租金支出,稅負竟比未列舉還高出2,400元。

若租金支出可改為特別扣除額,則可省下9,700~12,100元稅金。

(單位:新台幣元)

表2:以配偶合併申報,並扶養1名子女,總收入134萬/年,租金支出30萬/年為例

 
使用標準

扣除額
使用列舉

扣除額12萬
租金支出改為特別扣除額30萬

所得總額
1,340,000
1,340,000
1,340,000

薪資扣除額
414,000
414,000
414,000

免稅額
276,000 
276,000 
276,000 

標準扣除額
248,000 

248,000 

列舉扣除額
租金支出
 
120,000 
 

人身保險費-健保費
 
27,660 
 

若有租金特扣
 
 
300,000 

基本生活費
52,000
152,340
基本生活費總額<免稅額+標準/列舉扣除額+特扣 所得淨額 350,000  350,000  102,000  應納(退)稅額 17,500 
17,500 
5,100 

【說明】夫妻若列舉12萬的租金支出,稅負跟未列舉所繳的稅金一樣。

若租金支出可改為特別扣除額,則可省下12,400元稅金。

(單位:新台幣元)

這篇文章 【新聞稿】為青年租屋族減壓! 應修法降低租屋負擔,保障租屋權利 最早出現於 公民行動影音紀錄資料庫。